ਵਿਦੇਸ਼ੀਆਂ ਲਈ ਥਾਈ ਬੈਂਕ ਲੋਨ: ਸੱਚਾਈ ਕੀ ਹੈ
ਜੇ ਤੁਸੀਂ ਸੋਚ ਰਹੇ ਹੋ ਕਿ ਭਾਰਤ ਜਾਂ ਕੈਨੇਡਾ ਵਾਂਗ ਥਾਈਲੈਂਡ ਵਿੱਚ ਵੀ ਬੈਂਕ ਤੋਂ ਹੋਮ ਲੋਨ ਲੈ ਕੇ ਫਲੈਟ ਖਰੀਦ ਲਵਾਂਗੇ, ਤਾਂ ਇਹ ਧਾਰਨਾ ਬਦਲਣੀ ਪਵੇਗੀ। ਥਾਈ ਬੈਂਕ (ਜਿਵੇਂ ਬੈਂਕਾਕ ਬੈਂਕ, ਕਸਿਕੌਰਨ ਬੈਂਕ) ਗੈਰ-ਨਿਵਾਸੀ ਵਿਦੇਸ਼ੀਆਂ ਨੂੰ ਲਗਭਗ ਮੌਰਗੇਜ ਨਹੀਂ ਦਿੰਦੇ। ਕੁਝ ਬੈਂਕ ਸਿਰਫ਼ ਵਰਕ ਪਰਮਿਟ ਵਾਲੇ, ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਤੋਂ ਥਾਈਲੈਂਡ ਵਿੱਚ ਰਹਿ ਰਹੇ ਵਿਦੇਸ਼ੀਆਂ ਨੂੰ, ਤੇ ਬਹੁਤ ਸੀਮਿਤ ਸ਼ਰਤਾਂ ਹੇਠ ਹੀ ਵਿਚਾਰ ਕਰਦੇ ਹਨ, ਤੇ ਵਿਆਜ ਦਰਾਂ ਵੀ ਸਥਾਨਕ ਲੋਕਾਂ ਨਾਲੋਂ ਕਾਫ਼ੀ ਵੱਧ ਹੁੰਦੀਆਂ ਹਨ।
ਇਸ ਦਾ ਮਤਲਬ ਇਹ ਨਹੀਂ ਕਿ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਖਰੀਦਣੀ ਔਖੀ ਹੋ ਗਈ, ਸਗੋਂ ਪੂਰਾ ਸਿਸਟਮ ਹੀ ਵੱਖਰੇ ਢੰਗ ਨਾਲ ਬਣਿਆ ਹੈ। ਫੁਕੇਟ ਵਿੱਚ ਲਗਭਗ ਹਰ ਵਿਦੇਸ਼ੀ ਖਰੀਦਦਾਰ ਡਿਵੈਲਪਰ ਦੇ ਆਪਣੇ ਪੇਮੈਂਟ ਪਲਾਨ ਰਾਹੀਂ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਲੈਂਦਾ ਹੈ, ਜੋ ਬੈਂਕ ਲੋਨ ਦਾ ਬਦਲ ਬਣ ਗਿਆ ਹੈ।
ਡਿਵੈਲਪਰ ਪੇਮੈਂਟ ਪਲਾਨ ਕਿਵੇਂ ਕੰਮ ਕਰਦਾ ਹੈ
ਜ਼ਿਆਦਾਤਰ ਆਫ-ਪਲਾਨ (ਨਿਰਮਾਣ ਅਧੀਨ) ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਵਿੱਚ ਪੂਰੀ ਰਕਮ ਇੱਕਦਮ ਨਹੀਂ ਦੇਣੀ ਪੈਂਦੀ। ਇਸ ਦੀ ਥਾਂ ਇਹ ਕਿਸ਼ਤਾਂ ਵਿੱਚ, ਨਿਰਮਾਣ ਦੇ ਪੜਾਵਾਂ ਨਾਲ ਜੋੜ ਕੇ ਲਈ ਜਾਂਦੀ ਹੈ:
- ਬੁਕਿੰਗ ਡਿਪਾਜਿਟ: ਯੂਨਿਟ ਰਿਜ਼ਰਵ ਕਰਨ ਲਈ ਛੋਟੀ ਰਕਮ
- ਕੰਟਰੈਕਟ ਸਾਈਨਿੰਗ: ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ ਕੁੱਲ ਕੀਮਤ ਦਾ 15-30% (ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਅਨੁਸਾਰ ਵੱਖ-ਵੱਖ)
- ਨਿਰਮਾਣ-ਲਿੰਕਡ ਕਿਸ਼ਤਾਂ: ਫਾਊਂਡੇਸ਼ਨ, ਸਟ੍ਰਕਚਰ, ਰੂਫ, ਫਿਨਿਸ਼ਿੰਗ ਵਰਗੇ ਪੜਾਵਾਂ 'ਤੇ ਬਾਕੀ ਰਕਮ ਦੇ ਹਿੱਸੇ
- ਫਾਈਨਲ ਪੇਮੈਂਟ: ਕਬਜ਼ਾ (ਟਰਾਂਸਫਰ) ਦੇ ਸਮੇਂ ਬਾਕੀ ਬਚਦੀ ਰਕਮ, ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ 10-20%
ਤਿਆਰ (ready-to-move) ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਵਿੱਚ ਇਹ ਲਚਕ ਘੱਟ ਹੁੰਦੀ ਹੈ, ਪਰ ਕੁਝ ਡਿਵੈਲਪਰ ਫਿਰ ਵੀ 6-24 ਮਹੀਨਿਆਂ ਦਾ ਛੋਟਾ ਇਨ-ਹਾਊਸ ਪੇਮੈਂਟ ਪਲਾਨ ਦੇ ਦਿੰਦੇ ਹਨ।
ਸਹੀ ਢੰਗ: ਬਿਨਾਂ ਲੋਨ ਦੇ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਕਿਵੇਂ ਖਰੀਦੀਏ
- ਸਾਫ਼ ਬਜਟ ਪਲਾਨਿੰਗ: ਕੁੱਲ ਬਜਟ ਦਾ 100% ਖੁਦ ਦੇ ਫੰਡ ਤੋਂ ਆਉਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ, ਕਿਸ਼ਤਾਂ ਦੀ ਟਾਈਮਲਾਈਨ ਦੇਖ ਕੇ ਹਰ ਪੜਾਅ ਦੇ ਪੈਸੇ ਪਹਿਲਾਂ ਹੀ ਵੱਖ ਰੱਖੋ।
- ਡਿਵੈਲਪਰ ਦੀ ਪ੍ਰਤਿਸ਼ਠਾ ਜਾਂਚੋ: ਪਿਛਲੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ, ਸਮੇਂ ਸਿਰ ਡਿਲੀਵਰੀ ਦਾ ਰਿਕਾਰਡ, ਕੰਪਨੀ ਦੀ ਵਿੱਤੀ ਸਥਿਤੀ ਵਕੀਲ ਤੋਂ ਚੈੱਕ ਕਰਾਓ।
- ਪੜਾਅਵਾਰ ਪੇਮੈਂਟ ਨੂੰ ਨਿਰਮਾਣ ਦੀ ਅਸਲ ਪ੍ਰਗਤੀ ਨਾਲ ਜੋੜੋ, ਸਿਰਫ਼ ਕੈਲੰਡਰ ਤਰੀਕਾਂ ਨਾਲ ਨਹੀਂ। ਕੰਟਰੈਕਟ ਵਿੱਚ ਇਹ ਸ਼ਰਤ ਲਿਖਵਾਓ।
- ਵਕੀਲ ਰਾਹੀਂ ਏਸਕਰੋ ਜਾਂ ਸੁਰੱਖਿਅਤ ਭੁਗਤਾਨ ਢਾਂਚਾ: ਕੁਝ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਵਿੱਚ ਥਰਡ-ਪਾਰਟੀ ਏਸਕਰੋ ਸੰਭਵ ਹੁੰਦਾ ਹੈ, ਸਿੱਧਾ ਡਿਵੈਲਪਰ ਦੇ ਖਾਤੇ ਵਿੱਚ ਪੂਰੀ ਰਕਮ ਪਹਿਲਾਂ ਹੀ ਨਾ ਭੇਜੋ।
- ਫੌਰਿਨ ਐਕਸਚੇਂਜ ਟ੍ਰਾਂਜੈਕਸ਼ਨ (FET) ਫਾਰਮ: ਵਿਦੇਸ਼ੀ ਨੂੰ ਕੌਂਡੋ ਖਰੀਦਣ ਲਈ ਪੈਸਾ ਵਿਦੇਸ਼ ਤੋਂ ਟ੍ਰਾਂਸਫਰ ਕਰਕੇ, ਥਾਈ ਬੈਂਕ ਤੋਂ ਇਹ ਸਰਟੀਫਿਕੇਟ ਲੈਣਾ ਲਾਜ਼ਮੀ ਹੈ, ਇਸ ਤੋਂ ਬਿਨਾਂ ਟਾਈਟਲ ਟਰਾਂਸਫਰ ਵਿੱਚ ਦਿੱਕਤ ਆ ਸਕਦੀ ਹੈ।
- ਕੋ-ਇਨਵੈਸਟਮੈਂਟ ਜਾਂ ਫੈਮਿਲੀ ਫੰਡਿੰਗ: ਕੁਝ ਪਰਿਵਾਰ ਰਲ ਕੇ ਇੱਕ ਯੂਨਿਟ ਖਰੀਦਦੇ ਹਨ, ਪਰ ਇਸ ਵਿੱਚ ਕਾਨੂੰਨੀ ਮਾਲਕੀ ਸਾਫ਼ ਲਿਖਤ ਵਿੱਚ ਹੋਣੀ ਜ਼ਰੂਰੀ ਹੈ।
ਬੈਂਕ ਲੋਨ ਬਨਾਮ ਡਿਵੈਲਪਰ ਪੇਮੈਂਟ ਪਲਾਨ
| ਪਹਿਲੂ | ਥਾਈ ਬੈਂਕ ਮੌਰਗੇਜ | ਡਿਵੈਲਪਰ ਪੇਮੈਂਟ ਪਲਾਨ |
|---|---|---|
| ਵਿਦੇਸ਼ੀਆਂ ਲਈ ਉਪਲਬਧਤਾ | ਬਹੁਤ ਸੀਮਿਤ, ਲਗਭਗ ਨਾ-ਮੁਮਕਿਨ | ਲਗਭਗ ਹਰ ਆਫ-ਪਲਾਨ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਵਿੱਚ ਉਪਲਬਧ |
| ਵਿਆਜ | ਲਾਗੂ, ਦਰ ਉੱਚੀ | ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ ਬਿਨਾਂ ਵਿਆਜ (0%) |
| ਦਸਤਾਵੇਜ਼ੀ ਲੋੜਾਂ | ਵਰਕ ਪਰਮਿਟ, ਲੰਬੀ ਰੈਜ਼ੀਡੈਂਸੀ, ਆਮਦਨ ਸਬੂਤ | ਸਿਰਫ਼ ਪਾਸਪੋਰਟ ਤੇ ਖਰੀਦ ਸਮਰੱਥਾ ਦਾ ਸਬੂਤ |
| ਜੋਖਮ | ਬੈਂਕ ਵੱਲੋਂ ਸਖ਼ਤ ਜਾਂਚ, ਪਰ ਸੁਰੱਖਿਅਤ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ | ਡਿਵੈਲਪਰ ਦੀ ਵਿੱਤੀ ਸਿਹਤ 'ਤੇ ਨਿਰਭਰ, ਦੇਰੀ/ਡਿਫਾਲਟ ਦਾ ਖਤਰਾ |
| ਲਚਕ | ਘੱਟ | ਕਿਸ਼ਤਾਂ, ਸਮਾਂ ਸੀਮਾ ਵਿੱਚ ਗੱਲਬਾਤ ਸੰਭਵ |
ਜੋਖਮ ਕਿੱਥੇ ਹਨ
- ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਪੂਰਾ ਨਾ ਹੋਣਾ: ਜੇ ਡਿਵੈਲਪਰ ਵਿੱਤੀ ਸੰਕਟ ਵਿੱਚ ਫਸ ਜਾਵੇ, ਨਿਰਮਾਣ ਰੁਕ ਸਕਦਾ ਹੈ ਤੇ ਪਹਿਲਾਂ ਦਿੱਤੀਆਂ ਕਿਸ਼ਤਾਂ ਵਾਪਸ ਲੈਣੀਆਂ ਬਹੁਤ ਔਖੀਆਂ ਹੋ ਜਾਂਦੀਆਂ ਹਨ।
- ਮਾੜਾ ਲਿਖਿਆ ਕੰਟਰੈਕਟ: ਜੇ ਦੇਰੀ ਹੋਣ 'ਤੇ ਮੁਆਵਜ਼ੇ ਜਾਂ ਰੱਦ ਕਰਨ ਦੀ ਸ਼ਰਤ ਸਾਫ਼ ਨਹੀਂ, ਤਾਂ ਖਰੀਦਦਾਰ ਦਾ ਪੱਖ ਕਮਜ਼ੋਰ ਰਹਿ ਜਾਂਦਾ ਹੈ।
- ਵਿਦੇਸ਼ੀ ਕੋਟਾ ਦੀ ਸੀਮਾ: ਥਾਈ ਕਾਨੂੰਨ ਮੁਤਾਬਕ ਕਿਸੇ ਕੌਂਡੋ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਵਿੱਚ ਵਿਦੇਸ਼ੀ ਮਾਲਕੀ 49% ਤੋਂ ਵੱਧ ਨਹੀਂ ਹੋ ਸਕਦੀ, ਇਹ ਪੱਕਾ ਕਰੋ ਕਿ ਤੁਹਾਡੀ ਯੂਨਿਟ ਵਿਦੇਸ਼ੀ ਕੋਟੇ ਹੇਠ ਹੀ ਟਰਾਂਸਫਰ ਹੋਵੇ।
- ਵਿਲਾ/ਜ਼ਮੀਨ ਦਾ ਮਾਮਲਾ ਵੱਖਰਾ: ਵਿਦੇਸ਼ੀ ਸਿੱਧਾ ਜ਼ਮੀਨ ਆਪਣੇ ਨਾਂ 'ਤੇ ਨਹੀਂ ਲੈ ਸਕਦੇ, ਇਸ ਲਈ ਲੀਜ਼ਹੋਲਡ ਜਾਂ ਕੰਪਨੀ ਢਾਂਚੇ ਦੀ ਕਾਨੂੰਨੀ ਸਲਾਹ ਬਹੁਤ ਜ਼ਰੂਰੀ ਹੈ।
- ਕਰੰਸੀ ਰਿਸਕ: ਬਾਹਟ ਦੇ ਮੁਕਾਬਲੇ ਰੁਪਏ/ਡਾਲਰ ਦੀ ਦਰ ਵਿੱਚ ਬਦਲਾਅ ਨਾਲ ਹਰ ਕਿਸ਼ਤ ਦੀ ਅਸਲ ਲਾਗਤ ਵਧ-ਘਟ ਸਕਦੀ ਹੈ।
ਆਖਰੀ ਸਲਾਹ
ਥਾਈਲੈਂਡ ਵਿੱਚ ਬੈਂਕ ਲੋਨ ਨਾ ਮਿਲਣਾ ਕੋਈ ਰੁਕਾਵਟ ਨਹੀਂ, ਸਗੋਂ ਡਿਵੈਲਪਰ ਪੇਮੈਂਟ ਪਲਾਨ ਬਹੁਤ ਸਾਰੇ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਲਈ ਅਸਲ ਵਿੱਚ ਸਸਤਾ ਤੇ ਲਚਕਦਾਰ ਰਾਹ ਹੈ, ਬਸ ਸ਼ਰਤ ਇਹ ਹੈ ਕਿ ਡਿਵੈਲਪਰ ਭਰੋਸੇਯੋਗ ਹੋਵੇ ਤੇ ਕੰਟਰੈਕਟ ਪੂਰੀ ਤਰ੍ਹਾਂ ਜਾਂਚਿਆ ਗਿਆ ਹੋਵੇ। ਥਾਈਲੈਂਡ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਦੀ ਟੀਮ ਹਰ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦੀ ਪਿਛਲੀ ਪਰਫਾਰਮੈਂਸ ਤੇ ਪੇਮੈਂਟ ਢਾਂਚਾ ਪਹਿਲਾਂ ਹੀ ਜਾਂਚ ਕੇ ਪੰਜਾਬੀ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਸਹੀ ਦਿਸ਼ਾ ਦਿਖਾਉਂਦੀ ਹੈ, ਤਾਂ ਜੋ ਪੈਸਾ ਸੁਰੱਖਿਅਤ ਰਹੇ ਤੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਸਮੇਂ ਸਿਰ ਪੂਰਾ ਹੋਵੇ।