ਥਾਈਲੈਂਡ, ਖਾਸ ਕਰਕੇ ਫੂਕੇਟ, ਵਿੱਚ ਜਾਇਦਾਦ ਖਰੀਦਣਾ ਬਹੁਤ ਸਾਰੇ ਪੰਜਾਬੀ ਪਰਿਵਾਰਾਂ ਦਾ ਸੁਪਨਾ ਬਣ ਰਿਹਾ ਹੈ, ਪਰ ਕਾਨੂੰਨੀ ਢਾਂਚਾ ਸਮਝਣਾ ਜ਼ਰੂਰੀ ਹੈ ਕਿਉਂਕਿ ਥਾਈ ਕਾਨੂੰਨ ਵਿਦੇਸ਼ੀਆਂ ਨੂੰ ਜ਼ਮੀਨ ਦੀ ਸਿੱਧੀ ਮਾਲਕੀ ਦੀ ਇਜਾਜ਼ਤ ਨਹੀਂ ਦਿੰਦਾ। ਇਸ ਲਈ ਹਰ ਖਰੀਦਦਾਰ ਨੂੰ ਦੋ ਮੁੱਖ ਰਾਹ ਸਮਝਣੇ ਪੈਂਦੇ ਹਨ: ਕੰਡੋ ਫ੍ਰੀਹੋਲਡ ਅਤੇ ਵਿਲਾ ਲੀਜ਼ਹੋਲਡ।
ਕੰਡੋ ਵਿੱਚ ਫ੍ਰੀਹੋਲਡ ਮਾਲਕੀ ਕੀ ਹੈ
ਥਾਈ ਕੰਡੋਮਿਨੀਅਮ ਐਕਟ ਮੁਤਾਬਕ ਵਿਦੇਸ਼ੀ ਲੋਕ ਕੰਡੋ ਯੂਨਿਟ ਨੂੰ ਪੂਰੀ ਮਾਲਕੀ (ਫ੍ਰੀਹੋਲਡ) ਨਾਲ ਆਪਣੇ ਨਾਂ ਤੇ ਰਜਿਸਟਰ ਕਰਵਾ ਸਕਦੇ ਹਨ। ਇਹ ਸਭ ਤੋਂ ਸਾਫ ਅਤੇ ਸੁਰੱਖਿਅਤ ਤਰੀਕਾ ਮੰਨਿਆ ਜਾਂਦਾ ਹੈ ਕਿਉਂਕਿ ਮਾਲਕੀ ਦਾ ਸਬੂਤ ਸਿੱਧਾ Land Department ਦੇ ਟਾਈਟਲ ਡੀਡ (Chanote) ਵਿੱਚ ਦਰਜ ਹੁੰਦਾ ਹੈ।
ਸ਼ਰਤ: 49% ਵਿਦੇਸ਼ੀ ਕੋਟਾ
- ਕਿਸੇ ਵੀ ਕੰਡੋ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦੇ ਕੁੱਲ ਯੂਨਿਟਾਂ ਦੇ ਖੇਤਰਫਲ ਦਾ ਵੱਧ ਤੋਂ ਵੱਧ 49% ਹੀ ਵਿਦੇਸ਼ੀ ਮਾਲਕੀ ਹੇਠ ਆ ਸਕਦਾ ਹੈ, ਬਾਕੀ 51% ਥਾਈ ਨਾਗਰਿਕਾਂ ਲਈ ਰਾਖਵਾਂ ਹੁੰਦਾ ਹੈ।
- ਇਸ ਲਈ ਖਰੀਦ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਬਿਲਡਿੰਗ ਮੈਨੇਜਮੈਂਟ ਤੋਂ ਲਿਖਤੀ ਪੱਕਾ ਕਰਵਾਓ ਕਿ ਕੋਟਾ ਖਾਲੀ ਹੈ।
- ਜੇ ਕੋਟਾ ਭਰ ਗਿਆ ਹੋਵੇ ਤਾਂ ਯੂਨਿਟ ਸਿਰਫ ਲੀਜ਼ਹੋਲਡ ਵਜੋਂ ਜਾਂ ਥਾਈ ਕੰਪਨੀ ਢਾਂਚੇ ਰਾਹੀਂ ਹੀ ਮਿਲ ਸਕਦਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਵਾਧੂ ਜੋਖਮ ਹੁੰਦੇ ਹਨ।
ਪੈਸੇ ਥਾਈਲੈਂਡ ਵਿੱਚ ਲਿਆਉਣ ਦਾ ਨਿਯਮ
ਫ੍ਰੀਹੋਲਡ ਕੰਡੋ ਖਰੀਦਣ ਲਈ ਪੂਰੀ ਰਾਸ਼ੀ ਵਿਦੇਸ਼ ਤੋਂ ਹੀ ਥਾਈ ਬੈਂਕ ਖਾਤੇ ਵਿੱਚ ਵਿਦੇਸ਼ੀ ਕਰੰਸੀ ਵਿੱਚ ਤਬਦੀਲ ਕਰਨੀ ਪੈਂਦੀ ਹੈ ਅਤੇ ਬੈਂਕ ਤੋਂ Foreign Exchange Transaction Certificate (FETCO) ਲੈਣਾ ਜ਼ਰੂਰੀ ਹੁੰਦਾ ਹੈ, ਕਿਉਂਕਿ ਇਹੀ ਦਸਤਾਵੇਜ਼ Land Office ਵਿੱਚ ਮਾਲਕੀ ਟ੍ਰਾਂਸਫਰ ਵੇਲੇ ਮੰਗਿਆ ਜਾਂਦਾ ਹੈ।
ਵਿਲਾ ਵਿੱਚ ਲੀਜ਼ਹੋਲਡ ਢਾਂਚਾ
ਵਿਲਾ ਜਾਂ ਜ਼ਮੀਨ ਵਾਲੀ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਵਿੱਚ ਵਿਦੇਸ਼ੀ ਵਿਅਕਤੀ ਜ਼ਮੀਨ ਦਾ ਮਾਲਕ ਨਹੀਂ ਬਣ ਸਕਦਾ, ਇਸ ਲਈ ਆਮ ਤਰੀਕਾ ਹੈ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਦਾ ਲੀਜ਼ (ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ 30 ਸਾਲ, ਕਈ ਵਾਰ ਰੀਨਿਊਵਲ ਆਪਸ਼ਨ ਨਾਲ)।
- ਲੀਜ਼ ਮਿਆਦ ਖਤਮ ਹੋਣ ਤੇ ਰੀਨਿਊ ਕਰਨ ਦੀ ਗਰੰਟੀ ਥਾਈ ਕਾਨੂੰਨ ਹੇਠ ਪੂਰੀ ਤਰ੍ਹਾਂ ਲਾਗੂ-ਯੋਗ ਨਹੀਂ ਹੁੰਦੀ, ਇਸ ਲਈ ਇਕਰਾਰਨਾਮੇ ਦੀ ਭਾਸ਼ਾ ਬਹੁਤ ਧਿਆਨ ਨਾਲ ਪੜ੍ਹਨੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ।
- ਵਿਲਾ 'ਤੇ ਬਣੀ ਇਮਾਰਤ ਨੂੰ ਵੱਖਰੇ ਤੌਰ 'ਤੇ ਵਿਦੇਸ਼ੀ ਦੇ ਨਾਂ ਰਜਿਸਟਰ ਕਰਵਾਇਆ ਜਾ ਸਕਦਾ ਹੈ (superstructure ownership), ਜਦਕਿ ਜ਼ਮੀਨ ਲੀਜ਼ 'ਤੇ ਰਹਿੰਦੀ ਹੈ।
- ਕੁਝ ਲੋਕ ਥਾਈ ਲਿਮਿਟਿਡ ਕੰਪਨੀ ਬਣਾ ਕੇ ਜ਼ਮੀਨ ਖਰੀਦਦੇ ਹਨ, ਪਰ ਇਸ ਵਿੱਚ ਥਾਈ ਸ਼ੇਅਰਹੋਲਡਰਾਂ ਦਾ 51% ਹਿੱਸਾ ਲਾਜ਼ਮੀ ਹੁੰਦਾ ਹੈ ਅਤੇ nominee ਢਾਂਚੇ ਕਾਨੂੰਨੀ ਤੌਰ 'ਤੇ ਜੋਖਮ ਭਰੇ ਮੰਨੇ ਜਾਂਦੇ ਹਨ।
ਕੰਡੋ ਫ੍ਰੀਹੋਲਡ ਬਨਾਮ ਵਿਲਾ ਲੀਜ਼ਹੋਲਡ
| ਪੱਖ | ਕੰਡੋ ਫ੍ਰੀਹੋਲਡ | ਵਿਲਾ ਲੀਜ਼ਹੋਲਡ |
|---|---|---|
| ਮਾਲਕੀ ਦਾ ਸੁਭਾਅ | ਪੂਰੀ ਮਾਲਕੀ, ਵਿਦੇਸ਼ੀ ਦੇ ਨਾਂ 'ਤੇ ਸਿੱਧੀ ਰਜਿਸਟ੍ਰੇਸ਼ਨ | ਜ਼ਮੀਨ ਲੀਜ਼ 'ਤੇ, ਇਮਾਰਤ ਵੱਖਰੇ ਤੌਰ 'ਤੇ ਮਾਲਕੀ ਸੰਭਵ |
| ਕਾਨੂੰਨੀ ਸੁਰੱਖਿਆ | ਤੁਲਨਾਤਮਕ ਤੌਰ 'ਤੇ ਵੱਧ, ਸਿੱਧਾ ਕਾਨੂੰਨ ਲਾਗੂ | ਇਕਰਾਰਨਾਮੇ 'ਤੇ ਨਿਰਭਰ, ਰੀਨਿਊਵਲ ਗਰੰਟੀ ਸੀਮਿਤ |
| ਸੀਮਾ | 49% ਵਿਦੇਸ਼ੀ ਕੋਟਾ | ਕੋਈ ਕੋਟਾ ਨਹੀਂ, ਪਰ ਢਾਂਚਾ ਪੇਚੀਦਾ |
| ਵਿਰਾਸਤ/ਵੇਚਣਾ | ਆਸਾਨ, ਸਿੱਧਾ ਟ੍ਰਾਂਸਫਰ | ਲੀਜ਼ ਟ੍ਰਾਂਸਫਰ ਦੀ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ, ਥੋੜਾ ਗੁੰਝਲਦਾਰ |
| ਆਮ ਵਰਤੋਂ | ਸ਼ਹਿਰੀ ਜਾਂ ਬੀਚ ਨਜ਼ਦੀਕ ਕੰਡੋ | ਪ੍ਰਾਈਵੇਟ ਵਿਲਾ, ਪੂਲ ਵਿਲਾ |
ਹੋਰ ਆਮ ਕਾਨੂੰਨੀ ਢਾਂਚੇ
- Usufruct: ਜ਼ਮੀਨ ਦੀ ਵਰਤੋਂ ਦਾ ਹੱਕ, ਜੋ ਜੀਵਨ ਭਰ ਜਾਂ ਤੈਅ ਮਿਆਦ ਲਈ ਦਿੱਤਾ ਜਾ ਸਕਦਾ ਹੈ, ਖਾਸ ਕਰਕੇ ਥਾਈ ਪਤੀ/ਪਤਨੀ ਨਾਲ ਸਾਂਝੀ ਖਰੀਦ ਵਿੱਚ ਵਰਤਿਆ ਜਾਂਦਾ ਹੈ।
- ਥਾਈ ਸਪਾਊਸ ਦੇ ਨਾਂ ਖਰੀਦ: ਜੇ ਵਿਦੇਸ਼ੀ ਦਾ ਥਾਈ ਸਾਥੀ ਹੈ, ਤਾਂ ਜ਼ਮੀਨ ਥਾਈ ਸਾਥੀ ਦੇ ਨਾਂ ਖਰੀਦੀ ਜਾ ਸਕਦੀ ਹੈ, ਪਰ ਵਿਦੇਸ਼ੀ ਦਾ ਪੈਸਾ ਵਰਤਿਆ ਗਿਆ ਹੈ, ਇਹ ਲਿਖਤੀ ਤੌਰ 'ਤੇ Land Office ਵਿੱਚ ਦਰਜ ਕਰਵਾਉਣਾ ਪੈਂਦਾ ਹੈ।
- BOI ਪ੍ਰੋਮੋਟਿਡ ਕੰਪਨੀ: ਵੱਡੇ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਲਈ ਖਾਸ ਹਾਲਾਤਾਂ ਵਿੱਚ ਜ਼ਮੀਨ ਮਾਲਕੀ ਦੀ ਵਾਧੂ ਇਜਾਜ਼ਤ ਮਿਲ ਸਕਦੀ ਹੈ, ਪਰ ਇਹ ਆਮ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਲਈ ਨਹੀਂ ਹੁੰਦਾ।
ਖਰੀਦ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਜ਼ਰੂਰੀ ਡਿਊ ਡਿਲੀਜੈਂਸ
- ਟਾਈਟਲ ਡੀਡ ਦੀ ਪੁਸ਼ਟੀ: Chanote ਟਾਈਟਲ ਸਭ ਤੋਂ ਸਾਫ ਮਾਲਕੀ ਦਿੰਦਾ ਹੈ, Nor Sor 3 ਵਰਗੇ ਹੇਠਲੇ ਦਰਜੇ ਦੇ ਦਸਤਾਵੇਜ਼ਾਂ ਵਿੱਚ ਸੀਮਾਵਾਂ ਹੁੰਦੀਆਂ ਹਨ, Land Department ਵਿੱਚ ਸਿੱਧਾ ਚੈੱਕ ਕਰਵਾਓ।
- ਵਿਦੇਸ਼ੀ ਕੋਟੇ ਦੀ ਮੌਜੂਦਾ ਸਥਿਤੀ ਬਿਲਡਿੰਗ ਦੇ ਜੁਰੀਸਟਿਕ ਪਰਸਨ ਆਫਿਸ ਤੋਂ ਲਿਖਤੀ ਮੰਗੋ।
- ਡਿਵੈਲਪਰ ਜਾਂ ਵੇਚਣ ਵਾਲੇ ਦਾ ਕੰਪਨੀ ਰਿਕਾਰਡ ਅਤੇ ਪਿਛਲੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਦੀ ਜਾਂਚ ਕਰੋ।
- ਵਿਲਾ ਹੋਵੇ ਤਾਂ ਲੀਜ਼ ਇਕਰਾਰਨਾਮੇ ਵਿੱਚ ਰੀਨਿਊਵਲ ਸ਼ਰਤਾਂ, ਟ੍ਰਾਂਸਫਰ ਹੱਕ ਅਤੇ ਵਿਰਾਸਤ ਦੀ ਧਾਰਾ ਧਿਆਨ ਨਾਲ ਪੜ੍ਹੋ।
- ਬਿਲਡਿੰਗ ਪਰਮਿਟ, EIA ਮਨਜ਼ੂਰੀ (ਜੇ ਲੋੜੀਂਦਾ ਹੋਵੇ) ਅਤੇ ਕੰਸਟ੍ਰਕਸ਼ਨ ਲਾਈਸੈਂਸ ਦੀ ਪੁਸ਼ਟੀ ਕਰੋ।
- ਬੈਂਕ ਖਾਤੇ ਵਿੱਚ ਪੈਸੇ ਦੀ ਆਵਾਜਾਈ ਸਹੀ ਢੰਗ ਨਾਲ ਦਸਤਾਵੇਜ਼ੀਕਰਨ ਕਰੋ ਤਾਂ ਜੋ FETCO ਸਹੀ ਸਮੇਂ ਮਿਲ ਸਕੇ।
- ਥਾਈਲੈਂਡ ਵਿੱਚ ਲਾਇਸੰਸਸ਼ੁਦਾ ਵਕੀਲ ਤੋਂ ਸੁਤੰਤਰ ਕਾਨੂੰਨੀ ਸਲਾਹ ਲਓ, ਏਜੰਟ ਦੇ ਸੁਝਾਏ ਵਕੀਲ 'ਤੇ ਹੀ ਪੂਰੀ ਤਰ੍ਹਾਂ ਨਿਰਭਰ ਨਾ ਰਹੋ।
ਸਿੱਟਾ
ਕੰਡੋ ਫ੍ਰੀਹੋਲਡ ਜ਼ਿਆਦਾਤਰ ਪਹਿਲੀ ਵਾਰ ਖਰੀਦਣ ਵਾਲੇ ਪੰਜਾਬੀ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਲਈ ਸਰਲ ਅਤੇ ਸੁਰੱਖਿਅਤ ਰਾਹ ਹੈ, ਜਦਕਿ ਵਿਲਾ ਲੀਜ਼ਹੋਲਡ ਵੱਧ ਜਗ੍ਹਾ ਅਤੇ ਪ੍ਰਾਈਵੇਸੀ ਦਿੰਦਾ ਹੈ ਪਰ ਕਾਨੂੰਨੀ ਢਾਂਚਾ ਥੋੜਾ ਪੇਚੀਦਾ ਹੁੰਦਾ ਹੈ। ਦੋਵਾਂ ਹਾਲਤਾਂ ਵਿੱਚ ਸਹੀ ਡਿਊ ਡਿਲੀਜੈਂਸ ਅਤੇ ਸੁਤੰਤਰ ਕਾਨੂੰਨੀ ਸਲਾਹ ਹੀ ਤੁਹਾਡਾ ਨਿਵੇਸ਼ ਸੁਰੱਖਿਅਤ ਰੱਖ ਸਕਦੀ ਹੈ। ਥਾਈਲੈਂਡ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਦੀ ਟੀਮ ਹਰ ਕਦਮ 'ਤੇ ਸਥਾਨਕ ਜਾਣਕਾਰੀ ਅਤੇ ਭਰੋਸੇਯੋਗ ਸੰਪਰਕ ਨਾਲ ਤੁਹਾਡੀ ਮਦਦ ਕਰ ਸਕਦੀ ਹੈ ਤਾਂ ਜੋ ਫੂਕੇਟ ਵਿੱਚ ਤੁਹਾਡਾ ਸੁਪਨਾ ਘਰ ਬਿਨਾਂ ਕਿਸੇ ਕਾਨੂੰਨੀ ਪਰੇਸ਼ਾਨੀ ਦੇ ਹਕੀਕਤ ਬਣ ਸਕੇ।