ਨਾਮਿਨੀ ਸ਼ੇਅਰਹੋਲਡਰ ਸਕੀਮ: ਥਾਈਲੈਂਡ ਵਿੱਚ ਗ਼ੈਰ-ਕਾਨੂੰਨੀ ਜੋਖਮ ਜੋ ਹਰ ਖਰੀਦਦਾਰ ਨੂੰ ਪਤਾ ਹੋਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ

ਨਾਮਿਨੀ ਸ਼ੇਅਰਹੋਲਡਰ ਸਕੀਮ ਕੀ ਹੈ

ਥਾਈ ਕਾਨੂੰਨ ਮੁਤਾਬਕ ਵਿਦੇਸ਼ੀ ਨਾਗਰਿਕ ਆਪਣੇ ਨਾਂ 'ਤੇ ਜ਼ਮੀਨ (ਲੈਂਡ ਟਾਈਟਲ) ਨਹੀਂ ਖਰੀਦ ਸਕਦੇ। ਇਸ ਪਾਬੰਦੀ ਤੋਂ ਬਚਣ ਲਈ ਕਈ ਏਜੰਟ ਤੇ ਡਿਵੈਲਪਰ ਇੱਕ ਥਾਈ ਲਿਮਟਿਡ ਕੰਪਨੀ ਬਣਾਉਂਦੇ ਹਨ ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਬਹੁਗਿਣਤੀ (51% ਜਾਂ ਵੱਧ) ਸ਼ੇਅਰ ਥਾਈ ਨਾਗਰਿਕਾਂ ਦੇ ਨਾਂ 'ਤੇ ਦਿਖਾਏ ਜਾਂਦੇ ਹਨ, ਪਰ ਅਸਲ ਵਿੱਚ ਇਹ ਸ਼ੇਅਰਹੋਲਡਰ ਸਿਰਫ਼ ਕਾਗਜ਼ੀ ਹੁੰਦੇ ਹਨ, ਜਿਨ੍ਹਾਂ ਦਾ ਕੰਪਨੀ ਵਿੱਚ ਕੋਈ ਅਸਲ ਪੈਸਾ ਜਾਂ ਫੈਸਲਾ ਲੈਣ ਦਾ ਅਧਿਕਾਰ ਨਹੀਂ ਹੁੰਦਾ। ਵਿਦੇਸ਼ੀ ਖਰੀਦਦਾਰ ਗੁਪਤ ਤੌਰ 'ਤੇ ਪੂਰੀ ਮਾਲਕੀ ਤੇ ਕੰਟਰੋਲ ਰੱਖਦਾ ਹੈ, ਅਕਸਰ ਇੱਕ ਗੁਪਤ ਲੋਨ ਸਮਝੌਤੇ ਜਾਂ ਬਲੈਂਕ ਸ਼ੇਅਰ ਟ੍ਰਾਂਸਫਰ ਦਸਤਾਵੇਜ਼ਾਂ ਰਾਹੀਂ।

ਇਸ ਨੂੰ ਥਾਈ ਫੌਰੇਨ ਬਿਜ਼ਨਸ ਐਕਟ ਹੇਠ ਸਪਸ਼ਟ ਤੌਰ 'ਤੇ ਗ਼ੈਰ-ਕਾਨੂੰਨੀ ਮੰਨਿਆ ਜਾਂਦਾ ਹੈ, ਕਿਉਂਕਿ ਇਹ ਕਾਨੂੰਨ ਦੀ ਭਾਵਨਾ ਤੇ ਸ਼ਬਦਾਂ ਦੋਹਾਂ ਦੀ ਉਲੰਘਣਾ ਹੈ।

ਹਾਲੀਆ ਪੁਲਿਸ ਕਾਰਵਾਈਆਂ

ਪਿਛਲੇ ਕੁਝ ਸਾਲਾਂ ਵਿੱਚ, ਖਾਸ ਕਰਕੇ ਫੂਕੇਟ, ਪੱਟਯਾ ਤੇ ਸਮੂਈ ਵਰਗੇ ਟੂਰਿਸਟ ਹਾਟਸਪਾਟਾਂ ਵਿੱਚ, ਥਾਈ ਸਰਕਾਰ ਨੇ ਨਾਮਿਨੀ ਢਾਂਚਿਆਂ ਖਿਲਾਫ਼ ਸਖਤੀ ਵਧਾਈ ਹੈ। ਲੈਂਡ ਡਿਪਾਰਟਮੈਂਟ, DSI (ਡਿਪਾਰਟਮੈਂਟ ਆਫ਼ ਸਪੈਸ਼ਲ ਇਨਵੈਸਟੀਗੇਸ਼ਨ) ਤੇ ਸਥਾਨਕ ਪੁਲਿਸ ਵੱਲੋਂ ਸਾਂਝੇ ਤੌਰ 'ਤੇ ਕਈ ਵਿਲਾ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਦੀ ਜਾਂਚ ਹੋਈ ਹੈ ਜਿੱਥੇ ਥਾਈ ਸ਼ੇਅਰਹੋਲਡਰ ਸਿਰਫ਼ ਨਾਂ ਲਈ ਸਨ। ਕੁਝ ਮਾਮਲਿਆਂ ਵਿੱਚ ਜਾਇਦਾਦਾਂ ਜ਼ਬਤ (seize) ਕੀਤੀਆਂ ਗਈਆਂ, ਕੰਪਨੀਆਂ ਭੰਗ ਕਰਨ ਦੇ ਹੁਕਮ ਦਿੱਤੇ ਗਏ, ਤੇ ਸ਼ਾਮਲ ਵਕੀਲਾਂ ਤੇ ਏਜੰਟਾਂ ਖਿਲਾਫ਼ ਵੀ ਕਾਨੂੰਨੀ ਕਾਰਵਾਈ ਹੋਈ। ਇਸ ਰੁਝਾਨ ਤੋਂ ਸਾਫ਼ ਹੈ ਕਿ ਅਧਿਕਾਰੀ ਹੁਣ ਸ਼ੇਅਰਹੋਲਡਰ ਰਜਿਸਟਰਾਂ ਦੀ ਡੂੰਘੀ ਜਾਂਚ ਕਰ ਰਹੇ ਹਨ, ਖਾਸ ਕਰਕੇ ਜਦੋਂ ਥਾਈ ਸ਼ੇਅਰਹੋਲਡਰ ਦੀ ਆਮਦਨ ਜਾਂ ਬੈਂਕ ਹਿਸਟਰੀ ਕੰਪਨੀ ਵਿੱਚ ਲਗਾਈ ਪੂੰਜੀ ਨਾਲ ਮੇਲ ਨਹੀਂ ਖਾਂਦੀ।

ਲਾਲ ਝੰਡੇ: ਕਿਵੇਂ ਪਛਾਣੀਏ

ਜੇ ਤੁਹਾਨੂੰ ਹੇਠ ਲਿਖੀਆਂ ਗੱਲਾਂ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਹੁੰਦਾ ਹੈ, ਤਾਂ ਸਾਵਧਾਨ ਰਹੋ:

• ਏਜੰਟ ਜਾਂ ਵਕੀਲ ਕਹਿ ਰਿਹਾ ਹੈ ਕਿ 'ਕੰਪਨੀ ਬਣਾ ਕੇ ਪੂਰੀ ਜ਼ਮੀਨ ਦੀ ਮਾਲਕੀ ਆਸਾਨੀ ਨਾਲ ਮਿਲ ਜਾਵੇਗੀ, ਇਹ ਬਿਲਕੁਲ ਆਮ ਗੱਲ ਹੈ'
• ਥਾਈ ਸ਼ੇਅਰਹੋਲਡਰ ਤੁਹਾਨੂੰ ਕਦੇ ਮਿਲਦੇ ਨਹੀਂ ਜਾਂ ਸਿਰਫ਼ ਦਸਤਖਤ ਲਈ ਬੁਲਾਏ ਜਾਂਦੇ ਹਨ
• ਤੁਹਾਨੂੰ ਬਲੈਂਕ ਸ਼ੇਅਰ ਟ੍ਰਾਂਸਫਰ ਫਾਰਮ ਜਾਂ 'ਸੇਫਟੀ ਨੈੱਟ' ਦਸਤਾਵੇਜ਼ ਦਿੱਤੇ ਜਾਂਦੇ ਹਨ ਜਿਨ੍ਹਾਂ ਦੀ ਕੋਈ ਕਾਨੂੰਨੀ ਪੁਸ਼ਟੀ ਸਪਸ਼ਟ ਨਹੀਂ
• ਥਾਈ ਸ਼ੇਅਰਹੋਲਡਰਾਂ ਦੀ ਵਿੱਤੀ ਹੈਸੀਅਤ ਉਹਨਾਂ ਦੇ ਸ਼ੇਅਰ ਨਿਵੇਸ਼ ਨਾਲ ਮੇਲ ਨਹੀਂ ਖਾਂਦੀ (ਜਿਵੇਂ ਘੱਟ ਆਮਦਨ ਵਾਲਾ ਵਿਅਕਤੀ ਲੱਖਾਂ ਬਾਹਟ ਦਾ ਸ਼ੇਅਰ ਧਾਰਕ ਦਿਖਾਇਆ ਜਾਵੇ)
• ਸੌਦੇ ਦੀ ਸਪੀਡ 'ਤੇ ਬਹੁਤ ਜ਼ੋਰ ਦਿੱਤਾ ਜਾਂਦਾ ਹੈ ਤੇ ਕਾਨੂੰਨੀ ਵੇਰਵੇ ਸਮਝਾਉਣ ਤੋਂ ਟਾਲਿਆ ਜਾਂਦਾ ਹੈ
• ਕੰਪਨੀ ਦੇ ਹੋਰ ਕੋਈ ਅਸਲ ਵਪਾਰਕ ਗਤੀਵਿਧੀ ਜਾਂ ਮਕਸਦ ਨਹੀਂ, ਸਿਰਫ਼ ਜ਼ਮੀਨ ਰੱਖਣ ਲਈ ਬਣਾਈ ਗਈ ਹੈ

ਕਾਨੂੰਨੀ ਬਦਲ: ਕੀ ਵਿਕਲਪ ਬਚਦੇ ਹਨ

ਖੁਸ਼ੀ ਦੀ ਗੱਲ ਇਹ ਹੈ ਕਿ ਥਾਈਲੈਂਡ ਵਿੱਚ ਵਿਦੇਸ਼ੀਆਂ ਲਈ ਪੂਰੀ ਤਰ੍ਹਾਂ ਕਾਨੂੰਨੀ ਤਰੀਕੇ ਵੀ ਮੌਜੂਦ ਹਨ।

ਖਰੀਦਦਾਰੀ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਕੀ ਕਰਨਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ

• ਹਮੇਸ਼ਾ ਸੁਤੰਤਰ ਥਾਈ ਵਕੀਲ ਰਾਹੀਂ ਡਿਊ ਡਿਲੀਜੈਂਸ ਕਰਵਾਓ, ਜੋ ਵੇਚਣ ਵਾਲੇ ਏਜੰਟ ਨਾਲ ਜੁੜਿਆ ਨਾ ਹੋਵੇ
• ਲੈਂਡ ਟਾਈਟਲ ਡੀਡ (ਚਾਨੋਟ) ਦੀ ਪੁਸ਼ਟੀ ਸਿੱਧੇ ਲੈਂਡ ਡਿਪਾਰਟਮੈਂਟ ਤੋਂ ਕਰਵਾਓ
• ਜੇ ਕੰਪਨੀ ਢਾਂਚਾ ਸੁਝਾਇਆ ਜਾਵੇ, ਤਾਂ ਸ਼ੇਅਰਹੋਲਡਰਾਂ ਦੀ ਪਛਾਣ, ਵਿੱਤੀ ਹੈਸੀਅਤ ਤੇ ਕੰਪਨੀ ਦੇ ਅਸਲ ਮਕਸਦ ਬਾਰੇ ਸਵਾਲ ਪੁੱਛੋ
• ਕਿਸੇ ਵੀ ਦਸਤਾਵੇਜ਼ 'ਤੇ ਦਸਤਖਤ ਕਰਨ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਪੂਰਾ ਪੰਜਾਬੀ ਜਾਂ ਅੰਗਰੇਜ਼ੀ ਵਿੱਚ ਅਨੁਵਾਦ ਸਮਝੋ
• ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਦੇ ਜੋਖਮ (ਜ਼ਬਤੀ, ਵਿਕਰੀ ਵਿੱਚ ਦਿੱਕਤ, ਵਿਰਾਸਤ ਸਮੱਸਿਆਵਾਂ) ਨੂੰ ਧਿਆਨ ਵਿੱਚ ਰੱਖੋ

ਥਾਈਲੈਂਡ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਵਜੋਂ ਸਾਡੀ ਸਲਾਹ ਹਮੇਸ਼ਾ ਇਹੀ ਰਹਿੰਦੀ ਹੈ ਕਿ ਕੋਈ ਵੀ ਸੌਦਾ ਸਿਰਫ਼ ਓਦੋਂ ਹੀ ਅੱਗੇ ਵਧਾਓ ਜਦੋਂ ਕਾਨੂੰਨੀ ਢਾਂਚਾ ਪੂਰੀ ਤਰ੍ਹਾਂ ਸਾਫ਼ ਹੋਵੇ, ਭਾਵੇਂ ਇਸ ਵਿੱਚ ਥੋੜ੍ਹਾ ਵੱਧ ਸਮਾਂ ਲੱਗੇ। ਫੂਕੇਟ ਵਰਗੇ ਬਾਜ਼ਾਰ ਵਿੱਚ ਜਿੱਥੇ ਮੁਕਾਬਲਾ ਤੇਜ਼ ਹੈ, ਜਲਦਬਾਜ਼ੀ ਵਿੱਚ ਲਏ ਫੈਸਲੇ ਹੀ ਸਭ ਤੋਂ ਮਹਿੰਗੇ ਪੈਂਦੇ ਹਨ।

ਸਿੱਟਾ

ਨਾਮਿਨੀ ਸ਼ੇਅਰਹੋਲਡਰ ਸਕੀਮ ਭਾਵੇਂ ਕਈ ਸਾਲਾਂ ਤੋਂ 'ਆਮ ਵਾਂਗ' ਵਰਤੀ ਜਾਂਦੀ ਰਹੀ ਹੈ, ਪਰ ਇਹ ਹਮੇਸ਼ਾ ਗ਼ੈਰ-ਕਾਨੂੰਨੀ ਰਹੀ ਹੈ, ਤੇ ਹੁਣ ਸਖਤੀ ਵਧਣ ਨਾਲ ਇਸ ਦੇ ਖਤਰੇ ਪਹਿਲਾਂ ਨਾਲੋਂ ਕਿਤੇ ਵੱਧ ਹਨ। ਸਮਝਦਾਰੀ ਇਸੇ ਵਿੱਚ ਹੈ ਕਿ ਕਾਨੂੰਨੀ ਤੇ ਪਾਰਦਰਸ਼ੀ ਰਸਤਾ ਅਪਣਾਓ, ਭਾਵੇਂ ਇਹ ਹੌਲੀ ਲੱਗੇ, ਤਾਂ ਜੋ ਤੁਹਾਡਾ ਨਿਵੇਸ਼ ਸੁਰੱਖਿਅਤ ਰਹੇ।