ਫੂਕੇਟ ਦੁਨੀਆ ਦੇ ਸਭ ਤੋਂ ਮਸ਼ਹੂਰ ਟਾਪੂਆਂ ਵਿੱਚੋਂ ਇੱਕ ਹੈ ਅਤੇ ਇਸੇ ਕਰਕੇ ਇੱਥੇ ਕਿਰਾਏ 'ਤੇ ਦੇਣ ਵਾਲੀ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਵਿੱਚ ਨਿਵੇਸ਼ ਕਰਨ ਦਾ ਰੁਝਾਨ ਲਗਾਤਾਰ ਵਧ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਪਰ ਬਹੁਤ ਸਾਰੇ ਪੰਜਾਬੀ ਨਿਵੇਸ਼ਕ ਸਿਰਫ਼ ਵਿਕਰੀ ਬਰੋਸ਼ਰ ਵਿੱਚ ਲਿਖੇ ਵੱਡੇ ਨੰਬਰ ਦੇਖ ਕੇ ਫ਼ੈਸਲਾ ਲੈ ਲੈਂਦੇ ਹਨ, ਜੋ ਕਿ ਖਤਰਨਾਕ ਹੋ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਆਓ ਅਸਲੀਅਤ ਨੂੰ ਸਮਝੀਏ।
ਆਮ ਰੈਂਟਲ ਯੀਲਡ ਕਿੰਨੀ ਹੁੰਦੀ ਹੈ?
ਫੂਕੇਟ ਵਿੱਚ ਗ੍ਰੌਸ ਰੈਂਟਲ ਯੀਲਡ (ਖਰਚੇ ਕੱਟਣ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ) ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ ਸਾਲਾਨਾ 5% ਤੋਂ 8% ਦੇ ਵਿਚਕਾਰ ਹੁੰਦੀ ਹੈ, ਪਰ ਇਹ ਲੋਕੇਸ਼ਨ, ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਦੀ ਕਿਸਮ ਅਤੇ ਮੈਨੇਜਮੈਂਟ 'ਤੇ ਬਹੁਤ ਨਿਰਭਰ ਕਰਦੀ ਹੈ। ਨੈੱਟ ਯੀਲਡ (ਸਾਰੇ ਖਰਚੇ, ਟੈਕਸ ਅਤੇ ਮੈਨੇਜਮੈਂਟ ਫੀਸ ਕੱਟਣ ਤੋਂ ਬਾਅਦ) ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ 3% ਤੋਂ 6% ਦੇ ਆਸ-ਪਾਸ ਰਹਿ ਜਾਂਦੀ ਹੈ। ਕੋਈ ਵੀ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਜੋ 10% ਤੋਂ ਵੱਧ ਗਾਰੰਟੀਡ ਰਿਟਰਨ ਦੀ ਗੱਲ ਕਰੇ, ਉਸ ਨੂੰ ਬਹੁਤ ਧਿਆਨ ਨਾਲ ਪਰਖਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ।
ਯੀਲਡ ਨੂੰ ਪ੍ਰਭਾਵਿਤ ਕਰਨ ਵਾਲੇ ਮੁੱਖ ਕਾਰਕ
- ਲੋਕੇਸ਼ਨ: ਪਾਟੋਂਗ, ਕਾਟਾ, ਕਰੋਨ ਵਰਗੇ ਬੀਚ ਏਰੀਏ ਵਿੱਚ ਓਕੂਪੈਂਸੀ ਜ਼ਿਆਦਾ ਰਹਿੰਦੀ ਹੈ
- ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਦੀ ਕਿਸਮ: ਸਟੂਡੀਓ ਅਤੇ 1-ਬੈੱਡਰੂਮ ਕਾਂਡੋ ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ ਵਿਲਾ ਨਾਲੋਂ ਵੱਧ ਯੀਲਡ ਦੇਂਦੇ ਹਨ
- ਮੈਨੇਜਮੈਂਟ ਕੰਪਨੀ ਦੀ ਕੁਆਲਿਟੀ: ਬੁਕਿੰਗ, ਮੇਂਟੇਨੈਂਸ ਅਤੇ ਮਾਰਕੀਟਿੰਗ ਦਾ ਸਿੱਧਾ ਅਸਰ ਪੈਂਦਾ ਹੈ
- ਸੀਜ਼ਨਲਟੀ: ਪੀਕ ਸੀਜ਼ਨ ਵਿੱਚ ਓਕੂਪੈਂਸੀ ਅਤੇ ਰੇਟ ਦੋਵੇਂ ਵੱਧ ਹੁੰਦੇ ਹਨ
ਸੈਰ-ਸਪਾਟਾ ਸੀਜ਼ਨ ਦਾ ਅਸਰ
ਫੂਕੇਟ ਦਾ ਸੀਜ਼ਨ ਦੋ ਹਿੱਸਿਆਂ ਵਿੱਚ ਵੰਡਿਆ ਜਾਂਦਾ ਹੈ:
- ਹਾਈ ਸੀਜ਼ਨ (ਨਵੰਬਰ ਤੋਂ ਅਪ੍ਰੈਲ): ਖੁਸ਼ਕ ਮੌਸਮ, ਸਭ ਤੋਂ ਵੱਧ ਟੂਰਿਸਟ ਆਉਂਦੇ ਹਨ, ਕਿਰਾਏ ਦੇ ਰੇਟ ਸਭ ਤੋਂ ਉੱਚੇ ਹੁੰਦੇ ਹਨ
- ਲੋਅ ਸੀਜ਼ਨ (ਮਈ ਤੋਂ ਅਕਤੂਬਰ): ਮੌਨਸੂਨ ਦਾ ਸਮਾਂ, ਓਕੂਪੈਂਸੀ ਘੱਟ ਜਾਂਦੀ ਹੈ ਪਰ ਪੂਰੀ ਤਰ੍ਹਾਂ ਬੰਦ ਨਹੀਂ ਹੁੰਦੀ, ਖਾਸ ਕਰਕੇ ਯੂਰੋਪੀ ਅਤੇ ਰੂਸੀ ਟੂਰਿਸਟਾਂ ਦੀ ਗਿਣਤੀ ਵਧਣ ਨਾਲ ਲੋਅ ਸੀਜ਼ਨ ਵੀ ਪਹਿਲਾਂ ਨਾਲੋਂ ਬਿਹਤਰ ਹੋ ਗਿਆ ਹੈ
ਇਸ ਲਈ ਸਾਲਾਨਾ ਆਮਦਨ ਦਾ ਹਿਸਾਬ ਲਗਾਉਂਦੇ ਸਮੇਂ ਪੂਰੇ 12 ਮਹੀਨਿਆਂ ਦੀ ਔਸਤ ਓਕੂਪੈਂਸੀ ਦੇਖਣੀ ਜ਼ਰੂਰੀ ਹੈ, ਸਿਰਫ਼ ਪੀਕ ਮਹੀਨਿਆਂ ਦੇ ਅੰਕੜੇ ਨਹੀਂ।
ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਦੇ ਰੈਂਟਲ ਪੂਲ ਅਤੇ ਗਾਰੰਟੀ ਪ੍ਰੋਗਰਾਮ
ਫੂਕੇਟ ਦੇ ਬਹੁਤੇ ਕਾਂਡੋ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦੋ ਤਰ੍ਹਾਂ ਦੇ ਪ੍ਰੋਗਰਾਮ ਪੇਸ਼ ਕਰਦੇ ਹਨ:
1. ਰੈਂਟਲ ਗਾਰੰਟੀ ਪ੍ਰੋਗਰਾਮ
ਡਿਵੈਲਪਰ ਇੱਕ ਫਿਕਸ ਪ੍ਰਤੀਸ਼ਤ (ਜਿਵੇਂ 5-7%) ਦੀ ਗਾਰੰਟੀ 2 ਤੋਂ 5 ਸਾਲ ਲਈ ਦਿੰਦਾ ਹੈ, ਇਸ ਗੱਲ ਦੀ ਪਰਵਾਹ ਕੀਤੇ ਬਿਨਾਂ ਕਿ ਓਕੂਪੈਂਸੀ ਕਿੰਨੀ ਰਹੀ। ਇਹ ਸ਼ੁਰੂ ਵਿੱਚ ਵਧੀਆ ਲੱਗਦਾ ਹੈ ਪਰ ਧਿਆਨ ਰੱਖੋ ਕਿ ਇਹ ਪ੍ਰਤੀਸ਼ਤ ਅਕਸਰ ਯੂਨਿਟ ਦੀ ਵੱਧ ਕੀਮਤ ਵਿੱਚ ਪਹਿਲਾਂ ਹੀ ਸ਼ਾਮਲ ਕਰ ਲਿਆ ਜਾਂਦਾ ਹੈ।
2. ਰੈਂਟਲ ਪੂਲ (Revenue Share)
ਸਾਰੇ ਯੂਨਿਟਾਂ ਦੀ ਆਮਦਨ ਇੱਕਠੀ ਕਰ ਕੇ ਮਾਲਕਾਂ ਵਿੱਚ ਉਹਨਾਂ ਦੇ ਹਿੱਸੇ ਅਨੁਸਾਰ ਵੰਡੀ ਜਾਂਦੀ ਹੈ। ਇਸ ਵਿੱਚ ਰਿਟਰਨ ਅਸਲੀ ਪਰਫਾਰਮੈਂਸ 'ਤੇ ਆਧਾਰਿਤ ਹੁੰਦੀ ਹੈ, ਜੋ ਵੱਧ ਵੀ ਹੋ ਸਕਦੀ ਹੈ ਅਤੇ ਘੱਟ ਵੀ।
| ਪਹਿਲੂ | ਰੈਂਟਲ ਗਾਰੰਟੀ | ਰੈਂਟਲ ਪੂਲ |
|---|---|---|
| ਆਮਦਨ ਦੀ ਸਥਿਰਤਾ | ਫਿਕਸ, ਪੂਰਵ-ਨਿਰਧਾਰਿਤ | ਓਕੂਪੈਂਸੀ 'ਤੇ ਨਿਰਭਰ |
| ਜੋਖਮ | ਡਿਵੈਲਪਰ ਦੀ ਵਿੱਤੀ ਸਥਿਰਤਾ 'ਤੇ ਨਿਰਭਰ | ਮਾਰਕੀਟ ਪਰਫਾਰਮੈਂਸ 'ਤੇ ਨਿਰਭਰ |
| ਸਮਾਂ-ਸੀਮਾ | ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ 2-5 ਸਾਲ | ਖਰੀਦ ਦੇ ਸਮੇਂ ਤੋਂ ਲਗਾਤਾਰ |
| ਪਾਰਦਰਸ਼ਤਾ | ਘੱਟ, ਵੇਰਵਾ ਹਮੇਸ਼ਾ ਨਹੀਂ ਮਿਲਦਾ | ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ ਜ਼ਿਆਦਾ, ਸਟੇਟਮੈਂਟ ਮਿਲਦੀ ਹੈ |
| ਵਧਣ ਦੀ ਸੰਭਾਵਨਾ | ਸੀਮਿਤ | ਮਾਰਕੀਟ ਵਧੀਆ ਹੋਵੇ ਤਾਂ ਵੱਧ ਸੰਭਾਵਨਾ |
ਗਾਰੰਟੀ ਪ੍ਰੋਗਰਾਮ ਲੈਂਦੇ ਸਮੇਂ ਧਿਆਨ ਰੱਖੋ
- ਗਾਰੰਟੀ ਦੇਣ ਵਾਲੀ ਕੰਪਨੀ ਦਾ ਪਿਛਲਾ ਰਿਕਾਰਡ ਜ਼ਰੂਰ ਦੇਖੋ, ਪੁਰਾਣੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਵਿੱਚ ਗਾਰੰਟੀ ਪੂਰੀ ਕੀਤੀ ਗਈ ਹੈ ਜਾਂ ਨਹੀਂ
- ਇਕਰਾਰਨਾਮੇ ਵਿੱਚ ਲਿਖੀਆਂ ਸ਼�ਰਤਾਂ ਬਾਰੀਕੀ ਨਾਲ ਪੜ੍ਹੋ, ਕਈ ਵਾਰ ਮੇਂਟੇਨੈਂਸ ਫੀਸ ਜਾਂ ਹੋਰ ਖਰਚੇ ਵੱਖਰੇ ਹੁੰਦੇ ਹਨ
- ਗਾਰੰਟੀ ਖਤਮ ਹੋਣ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਦੀ ਸਥਿਤੀ ਬਾਰੇ ਪਤਾ ਕਰੋ, ਕੀ ਯੂਨਿਟ ਆਪਣੇ ਆਪ ਮੈਨੇਜ ਕਰ ਸਕਦੇ ਹੋ ਜਾਂ ਸਿਰਫ਼ ਡਿਵੈਲਪਰ ਦੀ ਕੰਪਨੀ ਹੀ ਮੈਨੇਜ ਕਰੇਗੀ
ਇੱਕ ਸਮਝਦਾਰ ਨਿਵੇਸ਼ਕ ਵਜੋਂ ਕੀ ਉਮੀਦ ਰੱਖਣੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ
- ਰੀਅਲਿਸਟਿਕ ਯੀਲਡ ਸੋਚੋ: 4-6% ਨੈੱਟ ਯੀਲਡ ਨੂੰ ਚੰਗਾ ਨਤੀਜਾ ਮੰਨੋ, 10%+ ਦੇ ਵਾਅਦਿਆਂ 'ਤੇ ਸ਼ੱਕ ਕਰੋ
- ਕੈਪੀਟਲ ਗ੍ਰੋਥ ਨੂੰ ਵੀ ਜੋੜੋ: ਸਿਰਫ਼ ਕਿਰਾਏ ਦੀ ਆਮਦਨ ਨਹੀਂ, ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਦੀ ਕੀਮਤ ਵਧਣ ਦੀ ਸੰਭਾਵਨਾ ਵੀ ਦੇਖੋ
- ਖਰਚਿਆਂ ਦਾ ਹਿਸਾਬ ਰੱਖੋ: ਮੈਨੇਜਮੈਂਟ ਫੀਸ (ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ 20-30% ਆਮਦਨ ਦਾ), ਮੇਂਟੇਨੈਂਸ, ਟੈਕਸ ਅਤੇ ਖਾਲੀ ਰਹਿਣ ਦੇ ਸਮੇਂ ਦਾ ਧਿਆਨ ਰੱਖੋ
- ਕਾਨੂੰਨੀ ਢਾਂਚਾ ਸਮਝੋ: ਵਿਦੇਸ਼ੀ ਨਾਗਰਿਕ ਕਾਂਡੋ ਫ੍ਰੀਹੋਲਡ ਖਰੀਦ ਸਕਦੇ ਹਨ (ਕਾਂਡੋ ਬਿਲਡਿੰਗ ਵਿੱਚ ਵਿਦੇਸ਼ੀ ਕੋਟਾ 49% ਤੱਕ), ਪਰ ਜ਼ਮੀਨ ਜਾਂ ਵਿਲਾ ਲਈ ਵੱਖਰੇ ਢਾਂਚੇ (ਲੀਜ਼ਹੋਲਡ, ਥਾਈ ਕੰਪਨੀ) ਸਮਝਣੇ ਪੈਂਦੇ ਹਨ
ਥਾਈਲੈਂਡ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਦੀ ਸਲਾਹ ਇਹ ਹੈ ਕਿ ਕੋਈ ਵੀ ਇਕਰਾਰਨਾਮਾ ਸਾਈਨ ਕਰਨ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਹਮੇਸ਼ਾ ਸੁਤੰਤਰ ਕਾਨੂੰਨੀ ਸਲਾਹ ਲਓ ਅਤੇ ਡਿਵੈਲਪਰ ਦੇ ਪਿਛਲੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਦੀ ਅਸਲ ਪਰਫਾਰਮੈਂਸ ਦੀ ਜਾਣਕਾਰੀ ਮੰਗੋ। ਕਿਰਾਏ ਦੀ ਆਮਦਨ ਫੂਕੇਟ ਵਿੱਚ ਇੱਕ ਵਧੀਆ ਵਾਧੂ ਲਾਭ ਹੋ ਸਕਦੀ ਹੈ, ਪਰ ਇਸ ਨੂੰ ਗਾਰੰਟੀਡ ਪੈਸਿਵ ਇਨਕਮ ਸਮਝਣ ਦੀ ਬਜਾਏ ਇੱਕ ਵਪਾਰਕ ਨਿਵੇਸ਼ ਦੀ ਤਰ੍ਹਾਂ ਦੇਖਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਜੋਖਮ ਵੀ ਸ਼ਾਮਲ ਹੁੰਦਾ ਹੈ।